私がセミリタイア前から取り組んでいるのが、ボロボロになった空き家を購入して収益を上げる不動産投資、通称「ボロ家投資」です。
と言っても、私はまだ物件を実際に保有しているわけではなく、師匠と言えるボロ家投資の名手にやり方を教わりながら、日々物件を物色するという状況にあります。
今日は、自分用のメモという意味も兼ね、ボロ家投資の基本として教わったことをまとめてみようと思います。
ボロ家での儲け方
ボロ家投資の基本は売却益はあきらめるです。
理由は単純で、既にボロ家と呼ばれるくらい損傷している建物を、何年か貸した後に売るというのは現実的ではないからです。ということで、賃貸収入のみで回収を目指すことになります。
一般的な賃貸物件では売却益も考慮するため、利回り低めでも将来性のある立地であれば選択に入ります。しかし、ボロ家は売却益を最初からあきらめて考えるため、利回りが全てになります。
考え方は人によりますが、私が教わった利回りの目標は最低10％、理想15％。一般的なマンションなどでは不可能な数字ですが、家賃は実需用の関係で際限なく下がるわけではないという特徴を利用することで可能だと言われています。
もちろん、掘り出し物を見つけない限り買うことが出来ないということでもあるので、物件探しは相当に困難な作業となるようです。
ボロ家は出来るだけ修繕しない
私は「安くボロ家を買って、かっこよく修繕することで価値をよみがえらせる」みたいなのが王道だと考えていましたが、どうやらそれはやってはいけないことのようです。
特別にデザインセンスが優れていたり、需要をバッチリつかめるようなリサーチ能力の人であればそれも一つの手ではあるようですが、一般的には出来るだけ費用をかけずにそのまま貸すことがボロ家投資成功の鍵だと言われています。理由は、「売却が難しい物件にお金をかけても回収しにくい」とか「設備の良さにお金を出す人はボロ家の立地には住まない」など。
ただ、リフォーム代は経費になるため、別の収入が大きい人が節税も兼ねて先行投資するつもりでリフォームを頑張るのであれば、一概にも悪いとは言えないようです。
ボロ家は住む人の生活をイメージするのが大事
都内の好立地のマンションなどであれば、何も考えずに買ってもすぐに借り手が現れます。それは、潜在顧客数が多いからです。
しかし、ボロ家の場合は好立地がありえないため、潜在顧客がかなり少なくなります。そのため、どんな人が住むのかをよく理解しておかないと、誰も借り手が現れないという事態に簡単に陥ります。
例えば、最寄り駅から徒歩5分の比較的好立地の物件を手に入れたとします。この立地なら電車を使うから駐車場は必要ない…となるかというと、それはそうとも言えないケースが出てきます。
- 最寄り駅は徒歩5分だけどスーパーは徒歩20分
- この地域では子供を学校まで送っていくのが普通
- この地域の会社員は、大抵車で1時間かけて隣町まで通ってる
など、その地域特有の状況が色濃く出るということです。
これはボロ家に限った話では無く地方では一般的な話ですが、ボロ家の場合は「土地が狭く駐車スペースを確保するのが難しい」といったボロ家として売り出された理由があることも多いため、より注意しなければならないといった事情があるようです。
とりあえず買ってみる
私が教わったボロ家投資の基本を3つ上げてみました。中々大変そうですが、ボロ家投資には一つ良い点があります。
それは、投資額が低いため始めやすいということです。
都内のマンションを買おうと思ったら、今はワンルームでも最低1000万程度は覚悟しなければなりません。しっかり利益の出る物件を探すとなると、予算ももう少し必要になるでしょう。しかし、ボロ家の場合は安くないと候補にすらならないため、500万円以下で十分に勝負することが出来ます。
ということで、私もとりあえず1軒買って、実際にボロ家投資を体験してみようと思っています。
購入後は、またこのブログで報告するので、その経緯なども書いていければと思います。
